Tóm tắt luận án Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

<p> Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hó a thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa họ c và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên c ứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án ñã trả lời ñược các câu h ỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể: Thứ nhất,từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñư ợc các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên 90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNðTXD &KD ñịnh giá ñược thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNð TXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án ñó của doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tố i ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa ñược ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TM XDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá c hưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh c ho phù hợp. Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở ñã có tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi ñịnh giá dưới dạng các hệ số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñị nh dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tốnào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học. 24 Thứ ba,từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá n hà ở thương mại xây dựng mới ñã ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình He donic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình, ñặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới , từ ñó luận án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhấ t khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án ñã sử dụng phương pháp Enter và phương phươ ng pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñếngiá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn TP. Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua s ắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá n hà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra. Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giávà xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại. Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñãkiến nghị 3 vấn ñề liên quan ñến ban hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin Bð S ñể tạo ñiều kiện cho các DNðTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của mình. </p>